GUIDE
Dynamisk prissättning för Airbnb och korttidsuthyrning
Varför ett fast pris sällan är rätt, och vad som avgör om ett lågt pris ändå lönar sig.
Varför ett fast pris sällan är optimalt
De flesta som hyr ut sitt hem sätter ett pris och låter det stå. Kanske höjs det något på sommaren och sänks på vintern. Det känns rimligt, och det är precis därför det är så vanligt.
Problemet är att efterfrågan på ditt hem inte är ett tal. Den varierar mellan årstider, mellan veckodagar, mellan en vanlig tisdag i november och midsommarafton. Ett fast pris möter den variationen på exakt två sätt, och båda kostar.
När efterfrågan är hög är priset för lågt
Bokningen kommer in snabbt, det känns bra, och du får aldrig veta vad någon annan hade varit beredd att betala för samma nätter.
När efterfrågan är låg är priset för högt
Nätterna står tomma. Ett tomt dygn går inte att sälja i efterhand, och till skillnad från en vara som ligger kvar i hyllan är intäkten borta för alltid.
Ett fast pris är alltså fel nästan varje dag. Ibland åt det ena hållet, ibland åt det andra.
Vad dynamisk prissättning innebär
Dynamisk prissättning innebär att priset sätts per datum i stället för per objekt. Varje natt får det pris som just den natten motiverar.
Flygbolag och hotell har arbetat så i decennier. Skälet är enkelt: när en tom natt är en förlorad intäkt lönar det sig att prissätta varje natt för sig.
Bland signalerna i Norlis nuvarande prisunderlag finns säsong, veckodag, helgdagar, skollov och lokala evenemang. Priset sätts för varje enskilt datum ett år framåt. Airbnb har ett eget verktyg för samma sak, Smart prissättning, och så långt gör de flesta seriösa aktörer ungefär samma sak. Det som skiljer är vad priset kontrolleras mot.
Hur städkostnaden påverkar priset per natt
Städkostnaden är fast per bokning, inte per natt.
Ett hem kostar detsamma att städa oavsett om gästen bott en natt eller åtta. Det betyder att en enda natt bär hela städkostnaden ensam, medan en vecka delar på den mellan alla nätterna.
Konsekvensen är större än den låter. En enstaka natt måste säljas väsentligt dyrare än en natt i en längre vistelse för att ge dig samma resultat. En längre vistelse kan ofta bära ett lägre nattpris eftersom den fasta kostnaden per bokning fördelas över fler nätter.
Lägg till tillämplig moms, plattformens avgift och förvaltningsarvode, och det blir tydligt att nattpriset i sig inte säger något om vad du får kvar. Två bokningar med samma nattpris kan ge helt olika resultat beroende på hur många nätter de omfattar.
Många prisverktyg fokuserar främst på nattpris och efterfrågan. Norli kontrollerar dessutom prisförslaget mot vad som återstår efter relevanta kostnader.
Så arbetar Norli med dynamisk prissättning
Vad ekonomin kräverVad marknaden betalar
Ekonomiskt golv och marknadspris
I stället för att utgå från ett pris och hoppas att det räcker utgår vi från vad du ska ha kvar. Vi räknar bakvägen genom förvaltningsarvodet, plattformsavgiften, tillämplig moms och städkostnaden för just den kombinationen av vistelselängd och antal gäster, och får fram vilket listpris som krävs.
Det ger två kurvor för varje objekt. Den ena visar vad ekonomin kräver per natt vid olika vistelselängder, den andra vad marknaden bedöms betala. Prisförslag som hamnar under objektets ekonomiska golv stoppas för ny bedömning och används inte utan manuell granskning.
Pris och minsta vistelselängd vid låg efterfrågan
När efterfrågan sviktar är den vanliga reflexen att sänka priset och samtidigt öppna för kortare vistelser, för att fånga så många gäster som möjligt. Då faller bokningens totala värde från två håll samtidigt, och den fasta kostnaden per bokning äter en större del av det som är kvar.
När fasta kostnader per bokning gör korta vistelser olönsamma kan rätt åtgärd vara att sänka nattpriset och samtidigt höja minsta vistelselängd. Ett lägre pris kan göra objektet relevant i fler sökningar, särskilt när gästen använder ett prisfilter, medan bokningens totala värde hålls uppe.
Manuell granskning före publicering
Norlis prisförslag granskas av en människa innan de används i annonseringen. Systemet ger beslutsunderlaget, medan Norli ansvarar för den slutliga bedömningen.
Ett pris som ser rätt ut i en modell kan vara fel i verkligheten. En felaktig efterfrågesignal, en kostnad som ändrats eller en avgift som justerats av plattformen kan alla ge ett pris som ser rimligt ut men inte är det. Det är ett medvetet val och inte en teknisk begränsning.
Vad dynamisk prissättning innebär för ägaren
Du behöver inte sätta priser, följa kalendrar eller fundera på om helgen i oktober borde kosta mer än helgen i november. Det ingår i Norlis förvaltning.
Du behöver inte heller kontrollera att ett lågt pris fortfarande lönar sig, eftersom varje datum redan är kontrollerat mot vad som ska vara kvar när kostnaderna är dragna.
Det är hela poängen med att lämna över. Inte att någon annan gissar åt dig, utan att någon räknar.
Vad kan ditt hem ge?
Guiden beskriver hur Norli arbetar med prissättning. Den innehåller inga garantier om utfall, eftersom intäkten beror på läge, säsong, standard och efterfrågan. Vill du se en uppskattning för din adress finns den i hyresrapporten.